Anunciadas para entrar em vigor a partir de janeiro de 2017, as novas regras do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) preocupam corretores e construtoras. As alterações incluem desde limites mais rigorosos no uso do FGTS à proibição de pessoas físicas venderem imóveis por meio do programa.
Os corretores da região foram comunicados nesta semana das mudanças definidas em portaria do governo federal. Para profissionais de Lajeado, a que mais preocupa é o novo limite de largura dos imóveis financiados pelo programa. O principal entrave apontado é que a nova regra contraria o Plano Diretor do município.
Enquanto a Caixa Econômica Federal (CEF) começa a exigir uma frente mínima de 5 metros para os lotes ou “área privativa” de condomínios de casas, o governo de Lajeado permite construções a partir de 4 metros. Essa situação pode causar um problema: projetos aprovados pelo município podem ficar sem possibilidade de financiamento pelo programa federal.
Para o superintendente executivo de negócios e habitação do Vale dos Sinos da CEF, Jairo Antonio Mafro, as construtoras precisam agilizar a contratação ainda neste ano. “Aconselhamos aceleração do ritmo de obras e da legalização permitindo a contratação até dezembro de 2016, quando as regras atuais continuam em vigor.”
Sem comunicado oficial
A secretária de Planejamento de Lajeado, Marta Peixoto, chama a atenção para a necessidade de adequação por parte das construtoras. “Se for construir um sobrado que não será encaminhado pelo Minha Casa Minha Vida, faça quatro metros. Caso contrário, terá de fazer cinco.”
Marta ressalta que a avaliação é inicial, pois o governo não foi comunicado oficialmente das mudanças.
A secretária não acredita em uma nova alteração no Plano Diretor. “Em princípio não vamos mudar por causa da CEF. Nós estudamos com as construtoras e definiu-se que 4 metros era um bom tamanho.”
Pela lei municipal, em um terreno de 12 metros, poderiam ser construídos até três sobrados. Quem adotar a regra municipal terá aproveitamento menor do espaço, podendo construir no máximo dois imóveis do mesmo tipo em um terreno do mesmo tamanho.
Outras mudanças
Além da nova metragem mínima, a portaria do governo limita o uso do FGTS para financiar novos imóveis e proíbe a compra pelo Minha Casa Minha Vida de imóveis de pessoas físicas. A partir de 2017, apenas empresas podem vender por meio do programa.
Para o consultor de negócios em financiamento habitacional, Maicon Kich, as mudanças são positivas. “A venda exclusiva por empresas através do programa traz mais segurança aos compradores.” Mesmo assim, ele reconhece a dificuldade em relação à largura dos imóveis. “Vai entrar em conflito com o Plano Diretor sim.”
“As alterações visam proteger o comprador”
Responsável pelos negócios do Minha Casa Minha Vida nos Vales do Sinos e Taquari, o superintendente executivo de negócios da CEF, Jairo Antonio Mafro, explica as mudanças do programa.
A Hora – Pela Portaria do Ministério das Cidades que recebemos, o uso do FGTS para financiar a compra de imóveis ficará mais limitado, impedindo aquisição de residências usadas. Como vocês avaliam essa alteração?
Jairo Antonio Mafro – As alterações afetam somente o financiamento com recursos do FGTS para aquisição de imóvel novo, portanto, as regras para o financiamento de imóveis usados, bem como para utilização dos recursos da conta vinculada dos trabalhadores, não sofreram alterações. Importante salientar que para os imóveis novos e usados financiados com recursos SBPE, imóveis acima de R$ 130 mil em Lajeado, não sofreram qualquer alteração
Além das limitações para uso do FGTS, o novo comunicado determina alterações técnicas dos imóveis financiados. Como isso vai impactar nos financiamentos da região?
Mafro – As alterações dizem respeito ao financiamento de aquisição de imóvel novo dentro do PMCMV, portanto, não estão abrangidas as operações do PMCMV aquisição individual de terreno e construção e construção individual em terreno próprio, as quais continuam em vigor e sem alteração de parâmetros.
Essas restrições não vão afastar as pessoas da compra da casa própria?
Mafro – As alterações propostas visam proteger o comprador, tendo em vista que são as operações que mais geram reclamações de vícios construtivos e demandas judiciais em âmbito nacional, por isso, foi necessário padronizar as especificações, uma vez que na operação de aquisição de imóvel novo de pessoa física a CEF não analisa o projeto, nem tampouco acompanha a obra, razão pela qual assume mais risco ao financiar esses imóveis.
Como ficam imóveis que estão sendo construídos dentro do programa baseados na regra anterior, por exemplo, sobrados com menos de 5 metros de largura?
Mafro – As novas regras entrarão em vigor a partir de janeiro de 2017, assim, aconselhamos a aceleração do ritmo de obras e da legalização permitindo a contratação até dezembro de 2016, quando as regras atuais continuam em vigor. Acreditamos que as empresas do ramo da construção civil devem buscar a habilitação junto à CEF e ao FGTS (PBQPh) visando a possibilidade de contratação de novos empreendimentos nas linhas de apoio à produção com ou sem financiamento, pois nessas linhas há a análise e o acompanhamento técnico por parte da CEF durante todo o período de construção/legalização.
