O advogado e construtor Henrique Fröhlich aposta intensamente no bairro Universitário. Desde 2011, ele construiu a casa onde mora e também investiu na construção de um prédio para venda e locações. Tudo muito próximo ao câmpus da Univates. Ele demonstra surpresa em relação à pesquisa, mas compactua com o resultado. Com ressalvas para o isolamento.
“Aquele lugar é unifamiliar. Só pode construir casas. Onde moro, a vista e a tranquilidade são os pontos positivos. O melhor é a qualidade de vida. Mas, por ter poucos moradores, eu mantenho um tenho custo alto com duas empresas de segurança. Mas vale a pena. O lugar é muito bom.”
A casa foi construída em 2011, quando ele comprou o primeiro terreno no bairro. Fröhlich adquiriu uma área no chamado Pico do 8. Passados seis anos, estima que a área valorizou mais de 40% em relação ao valor pago. No ano passado, ele investiu em um novo imóvel no Universitário, onde pretende ampliar a residência.
Já entre 2014 e 2016, Fröhlich construiu um prédio em frente à Univates. São nove andares e 36 apartamentos. Ele comemora a decisão e enaltece os resultados. “Um JK mobiliado é alugado a mais de R$ 1 mil. Dá um retorno de 1% por mês do investimento. Não ocorre em lugar algum da cidade, onde a média é 0,6%, para menos”, calcula.
A valorização verificada por Fröhlich reforça a pesquisa do Fipe. Conforme os índices apresentados, o valor médio do metro quadrado de construção do Universitário está entre R$ 4,6 e R$ 4,7 mil. É o bairro mais valorizado da cidade cuja média do metro quadrado ficou em R$ 3,2 mil. Outras regiões, como o Centro, o Hidráulica e o São Cristóvão, têm médias entre R$ 3,5 mil e 3,8 mil.
Universitário: proximidade com a Univates provoca um efeito de valorização dos imóveis naquela área da cidade
Mais obras naquele bairro
De acordo com o secretário de Planejamento (Seplan), Rafael Zanatta, o maior percentual de metros quadrados de novas obras protocolado na prefeitura está no Universitário. Dos 151,5 mil metros quadrados de construções solicitadas, 21,6% – 32,7 mil metros quadrados – ficam naquele bairro. Outros 17,3% estão no São Cristóvão, e apenas 7,3% no Centro.
Para Zanatta, o acentuado crescimento exige atenção. “Os desafios são relacionados, principalmente, à mobilidade urbana e em encontrar alternativas para oferecer estruturas de lazer, como parques e praças”, salienta o secretário.
Sobre a pesquisa, ele acredita que a proximidade com o bairro Alto do Parque, que sempre foi considerado uma área nobre da cidade, influenciou na valorização do Universitário. Ele também ressalta a qualidade dos loteamentos instalados naquela região nos últimos anos.
O secretário analisa a disparidade de valores médios entre o Universitário e a área central, onde se encontram alguns dos aluguéis mais caros da cidade, que chegam a até R$ 40 mil mensais em alguns casos, como na esquina entre as ruas Júlio de Castilhos e Pinheiro Machado.
“O Centro teve uma valorização nos últimos anos pelos prédios comerciais que foram construídos. Mas, via de regra, os prédios e moradias residenciais são os que puxam o valor do metro quadrado para cima e esses bairros nobres acabam recebendo a maior quantidade de projetos nesse quesito.”
Megaempreendimentos
Os 32,7 mil metros quadrados de obras protocoladas pertencem a 31 projetos. Só um desses representa 2/3. Uma construtora lajeadense investirá em um “condomínio clube”. São 1,5 mil metros quadrados de área de lazer externa, com piscina, campo de futebol, praça e pista de caminhada, e 500 metros quadrados cobertos, com salões de festa, academia, e co-working. O valor geral de venda está programado em R$ 45 milhões, em um prazo de seis anos.
Um dos gerentes da empresa, Cláudio Bergesch, explica que resolveu investir na região pelo fato de o bairro ser melhor planejado em relação a pontos mais antigos que, segundo ele, cresceram sem planejamento. “Trata-se de um bairro que tem ruas amplas e programação de grande alargamento da av. Alberto Pasqualini. A maioria das pessoas que gosta do bairro é da faixa etária foco da construtora, ou seja, entre 20 e 35 anos.”
Para Bergesch, o Universitário pode ser comparado as redondezas do Shopping Iguatemi, em Porto Alegre. “Onde os prédios mais novos e mais bonitos estão em evidência. Basta andar pelo bairro nos fins de semana pra ver a grande quantidade de pessoas jovens tomando chimarrão nas praças e calçadas. Tem uma mágica no ar.”
O fator “Univates”
Zanatta faz questão ainda de enaltecer a presença da Univates no bairro mais valorizado da cidade. “Indiscutivelmente ela levou o crescimento da cidade para aquela região também.” O crescimento daquela região acelerou no fim da década passada, entre 2008 e 2010, principalmente, com os prolongamentos das avenidas Alberto Müller e Avelino Tallini, culminando em um novo anel viário.
Hoje, comenta o pró-reitor administrativo da Univates, Otto Roberto Moerschbaecher, o centro universitário segue investindo na infraestrutura do bairro. Limpeza, ajardinamento, iluminação, sinalização e segurança são alguns itens citados por ele. “É bom para a gente, e com certeza tem efeito e consequência em todo o nosso entorno”, avalia.
Segundo Moerschbaecher, todos os dias, a Univates realiza limpeza e varredura de trechos das avenidas Alberto Müller e Avelino Tallini, principalmente entre a entrada do estacionamento do prédio 1 e o ginásio de esportes. Também realiza cuidados nos canteiros – como o plantio e replantio de mudas e corte da grama – entre essas duas vias, e também nas proximidades da rua Sabiá.
Nos últimos anos, o centro universitário investiu mais de R$ 350 mil na infraestrutura do entorno. Foram R$ 290 mil só na compra de uma máquina para varrer e recolher lixo das ruas, e cerca de R$ 75 mil na troca de luminárias. Além disso, explica Moerschbaecher, as lombadas para reduzir velocidade, a sinalização viária, sistema de vmonitoramento e até espaços para a BM foram outros investimentos.
“Sem dúvida alguma, isso tudo valoriza o imóvel de quem mora perto do câmpus da Univates. Realizamos uma série de investimentos que dão um aspecto de segurança e beleza ao bairro. E tudo isto tende a persistir e sempre melhorar”, finaliza o pró-reitor.
Comparação: preço do m² na área central apresentam disparidade com
o bairro Universitário, local onde houve mais valorização dos terrenos
Detalhes da pesquisa
O Guia de Imóveis 2017 faz parte da edição desta quinzena da revista EXAME. É considerada a maior pesquisa imobiliária do país. A publicação traz uma análise do mercado imobiliário em 5.600 bairros de 203 cidades. O objetivo da pesquisa é permitir uma estimativa dos preços dos imóveis tipicamente ofertados no mercado.
A metodologia do estudo, de acordo com o Fipe, utiliza como fontes os sites de classificados de imóveis de todo o país, além do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. Os preços anunciados foram coletados durante todo o mês de dezembro de 2016.
Para cada bairro de cada município, foi calculado o preço mediano anunciado do metro quadrado. Anúncios repetidos e inválidos foram excluídos da amostra. Para os imóveis novos, os dados foram fornecidos pela área de inteligência de mercado da imobiliária BR Brokers. A comparação dos preços de imóveis novos e de imóveis usados deve ser feita com cautela.
